Introduction :

La vente aux enchères est un processus de vente qui se démocratise de plus en plus en France. Toutefois les différents types de ventes aux enchères et leurs déroulements sont parfois assez peu connus du grand public. Il semble donc intéressant d’étudier les différents modes d’acquisition qu’offre la vente aux enchères. 

Vous pourrez également retrouver l’ensemble de nos articles traitants des ventes aux enchères sur le site internet https://www.howardz.fr

Vous souhaitez acheter un bien immobilier aux enchères, mais vous ne savez pas comment cela se déroule ?

Dans un premier temps, vous devez déjà savoir qu’il existe deux types de ventes aux enchères bien différents l’un de l’autre. D’un côté, il y a les ventes judiciaires aux enchères et de l’autre les ventes volontaires aux enchères.

Les ventes judiciaires sont des ventes publiques de biens, intervenant dans le cadre d’une procédure judiciaire, sans le consentement de son propriétaire.

Concernant les ventes volontaires, on distingue trois types de vente

-          Les ventes aux enchères domaniales, qui concernent des biens appartenant à l’État, issus de successions sans héritier ou devenus inutiles pour l’administration. Les biens proposés peuvent être d’anciennes casernes de pompiers, mais également des maisons, des appartements, des immeubles de bureaux ou encore des bâtiments industriels.

-          Les ventes aux enchères notariales, dans lesquelles un particulier mandate un notaire pour vendre son bien, ou lorsqu’un bien est vendu dans le cadre d’une succession.

-          Les ventes aux enchères en ligne, proposées notamment via des plateformes spécialisées, telles que HOWARDZ, permettant aux particuliers et aux professionnels de l’immobilier de mettre un bien en vente en ligne via la plateforme https://www.howardz.fr/.

Maintenant que nous avons rappelé les différents types de ventes aux enchères, nous allons pouvoir analyser comment acheter son bien immobilier lors d’une vente judiciaire aux enchères. Vous pourrez également retrouver notre article spécialisé sur les ventes volontaires aux enchères sur le site internet de https://www.howardz.fr/about.

1)      Comment acheter un bien immobilier dans le cadre d’une vente judiciaire aux enchères :

A) Consultation des annonces et prises d’informations :

Contrairement aux idées reçues, tout le monde peut participer à une vente judiciaire aux enchères, elles ne sont pas réservées aux professionnels et accueillent de plus en plus de particuliers. Pour y participer, l’acquéreur potentiel doit d’abord identifier le bien. Pour ce faire, il est possible de consulter les annonces locales par l’intermédiaire de journaux d’annonces légales (exemple les Echos.fr) ou sur des sites internet spécialisés (exemple licitor.fr). Ces annonces permettent d’obtenir les principales informations relatives au bien, les coordonnées du représentant de la loi en charge de la vente, ainsi que les potentiels créneaux de visites organisés.

B) Visite du bien :

Les visites des biens vendus dans un cadre judiciaire sont généralement groupées et doivent avoir lieu au moins 10 jours avant la date de la vente. Les créneaux sont indiqués par le professionnel en charge de la procédure ou mentionnés dans l’annonce. Ces visites permettent d’évaluer si le bien correspond aux attentes de l’acquéreur. Les visites étant ouvertes à tous et sans rendez-vous, il peut être judicieux d’y assister plusieurs fois en cas d’intérêt marqué. Vous aurez également la possibilité de consulter le cahier des charges du bien. Celui-ci contient tous les diagnostics obligatoires à la vente, l’historique de propriété et les modalités de la vente dont les frais. Il est donc impératif de le consulter avant de se rendre à la vente. 

C) Analyse des frais potentiels de cette acquisition :

Avant de participer à la vente, il est essentiel d’évaluer l’ensemble des coûts liés à l’acquisition : les frais de mise en vente, votre prix maximum, les honoraires d’avocat ainsi que les frais de mutation liés à cette acquisition. Le montant total de ces frais peut vous être communiqué par votre avocat. Ils sont généralement compris entre 10 et 15% du montant de la vente. En effet, contrairement à une vente classique, une vente aux enchères amiables via un notaire ou bien encore chez HOWARDZ, société spécialisée dans la vente volontaire aux enchères, l’acquéreur n’a pas la possibilité de conditionner la vente à l’obtention de son crédit bancaire par le biais d’une clause suspensive d’obtention de prêt. L’adjudicataire ne peut donc pas annuler la vente en cas de refus de financement. Il est donc fortement recommandé d’avoir préparé son financement avec un établissement bancaire avant de participer à la vente.

   D) Modalités de participation à la vente :

Les ventes aux enchères judiciaires se tiennent dans les tribunaux judiciaires. Les dates des ventes sont également communiquées à l’avance par le représentant de la loi. Si vous le souhaitez, vous avez la possibilité d’assister gratuitement et sans prendre de rendez-vous à la vente, toutefois, vous n’aurez pas la possibilité d’enchérir. Cela peut être utile afin de se familiariser avec les ventes aux enchères judiciaires. Si vous souhaitez enchérir, vous devrez impérativement être représenté par un avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente. Lui seul est habilité à porter les enchères pour votre compte. Vous devrez donc lui remettre un mandat signé sur lequel figure votre enchère limite. Il vous sera également demandé de déposer un dossier avant de participer à la vente. Celui-ci doit contenir : un chèque de banque d’un montant de 10% de la mise à prix du bien, une carte d’identité ainsi qu’un justificatif de domicile. 

E) Déroulement de la vente aux enchères judiciaire :

Le président de séance annonce la mise à prix, puis reçoit les offres successives des enchérisseurs (avocats) jusqu’à ce qu’aucune surenchère ne soit formulée après une minute trente. Le prix de départ est généralement bien en dessous du prix du marché, afin d’attirer le plus d’acquéreurs potentiels. Toutefois, il n’est pas rare que le prix d’adjudication (prix de la vente aux enchères) se rapproche de celui du marché. 

F) Après l’adjudication :

Votre avocat sera chargé de procéder à toutes les formalités de publication du titre de propriété au Bureau des Hypothèques. Il n'y a pas lieu d'établir un acte notarié. Cependant, la propriété n’est pas encore définitive : la loi autorise toute personne à surenchérir en proposant 10% de plus que le montant de l'adjudication dans un délai de 10 jours. À l’issue de ce délai, et une fois le prix intégralement payé, la vente devient définitive. Le procès-verbal d’adjudication et le cahier des charges sont alors publiés au service de publicité foncière par votre avocat. Ces deux documents constituent le titre de propriété officiel, rendant l’acquisition pleinement opposable. Le montant de l'adjudication doit être réglé dans les deux mois qui suivent la vente. Si le paiement n'intervient toujours pas, le bien est alors remis en vente.